Impacto do Dividendo Imobiliário na receita do IMT, 2009-2024

O Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), criado pelo Decreto-Lei n.º 287/2003, substituiu o antigo imposto de sisa, mantendo a sua incidência sobre as transmissões onerosas do direito de propriedade sobre bens imóveis. No contexto da significativa valorização do mercado habitacional e do crescimento do volume de transações registado na última década e meia, torna-se relevante estimar o ganho fiscal obtido pelas Administrações Públicas que não decorre: i) do volume da base de incidência do imposto; ii) da atualização dos limites dos escalões aplicáveis; nem iii) de outros efeitos de cariz residual. 

 

Este ganho fiscal, já anteriormente analisado no Blog Contraciclo do CFP e designado como “dividendo inflacionista”, volta agora a observar-se no IMT. Neste caso em particular, o fenómeno resulta da ausência de atualização proporcional dos limites dos escalões face à evolução observada no preço dos imóveis, já que, quando os preços aumentam e os escalões permanecem inalterados, um número crescente de transações imobiliárias desloca-se para escalões superiores, gerando um acréscimo de receita fiscal sem qualquer intervenção legislativa. A esta receita adicional dá-se, neste artigo, a designação de “dividendo imobiliário”, que corresponde ao ganho fiscal decorrente da não atualização dos escalões do imposto face à dinâmica de preços do imobiliário habitacional.

 

A presente análise utiliza dados do Instituto Nacional de Estatística (INE), nomeadamente, o Índice de Preços da Habitação (IPH), o número de transações de imóveis destinados a habitação e a receita anual de IMT. Importa sublinhar que este artigo incide exclusivamente sobre o mercado habitacional, excluindo transações de prédios rústicos, de comércio e de serviços, tal como definido no documento metodológico do IPH. O ano de 2009 é assumido como o ano base, por corresponder ao primeiro ano disponível do IPH, enquanto 2024 constitui o último ano da amostra, por ser o mais recente com dados estatísticos completos.

 

A metodologia adotada assenta na decomposição da variação da receita anual de IMT entre 2009 e 2024 em quatro componentes:

 

i) o efeito volume, associado ao número de transações;

 

ii) o efeito preço, refletindo a evolução dos valores de transação medidos pelo IPH;

 

iii) o impacto das atualizações dos escalões, que é deduzido do efeito preço para isolar a parte da receita adicional não neutralizada fiscalmente;

 

iv) e ainda um conjunto pouco significativo de fatores captados por diferença, onde se incluem pequenas medidas de política, a exclusão de outros tipos de imóveis que não os residenciais, etc.

 

Da observação do Gráfico 1, verifica-se uma trajetória globalmente positiva do mercado habitacional ao longo do período em análise, com a exceção dos anos associados ao programa de ajustamento económico e financeiro (2011-2014). Em concreto, observa-se que, tanto o preço das habitações, como o volume de transações, aumentaram de forma expressiva, ainda que este último tenha estabilizado mais recentemente, num contexto marcado pela subida das taxas de juro do BCE.

 

Gráfico 1 – Índice de Preços da Habitação (IPH), Transações de Alojamentos e Receita de IMT (2009 a 2024)

 

Fonte: INE e cálculos do autor. 

 

A comparação entre a evolução da receita de IMT e a respetiva base de incidência — i.e., o número de transações e os respetivos valores de venda — demonstra que, até cerca de 2020, a receita acompanhou a dinâmica do volume de transações. A partir desse ano, o crescimento da receita passou a ser sustentado, sobretudo, pela valorização contínua do preço dos imóveis, e não tanto pelo número de transações, que se manteve relativamente estabilizado (painel inferior direito).   

 

A receita anual de IMT cresceu 164% (+1041 M€) entre 2009 e 2024, com o IPH e o número de alojamentos transacionados a crescerem 110,7% e 56,2%, respetivamente. 

 

Quadro 1 – Índice de Preços da Habitação (IPH), Transações de Alojamentos e Receita de IMT (2024 vs. 2009)

 

Fonte: INE e cálculos do autor. 

 

Ao longo deste período, e não obstante o aumento dos preços suprarreferido, os limites dos escalões de IMT registaram uma atualização acumulada de apenas 13,6%, tal como demonstrado nos quadros seguintes.

 

Quadros 2 e 3 – Escalões de IMT em 2009 e 2024 (HPP e não HPP) 

 

Fonte: AT e cálculos do autor.

 

Tendo em consideração estes elementos, a decomposição do crescimento anual da receita de IMT entre 2009 e 2024 mostra que o efeito volume contribuiu com 356 M€, enquanto o “dividendo imobiliário” — resultante do efeito preço (702 M€) corrigido da perda de receita decorrente da atualização dos escalões (-86 M€) — ascendeu a 616 M€. Deste modo, verifica-se que o efeito preço não neutralizado pela atualização dos escalões correspondente ao “dividendo imobiliário”, representa mais de metade do aumento da receita anual de IMT entre 2009 e 2024, superando significativamente o contributo associado ao crescimento do volume de transações e aos outros efeitos que explicaram o remanescente da variação da receita anual deste imposto^[1].

 

Gráfico 2 – Decomposição do aumento da receita anual de IMT entre 2009 e 2024 (M€)

 

Fonte: INE e cálculos do autor. Nota: Os outros efeitos contêm fatores residuais não captados pela evolução do número das transações, ou pela dinâmica dos seus preços, como sendo: o impacto de medidas de política, o efeito de recomposição das transações no mercado residencial, o facto de não se considerarem outros imóveis que não os habitacionais, o efeito de recomposição das transações habitacionais, entre outros.

 

A insuficiente atualização dos escalões do IMT constitui-se, assim, como o principal fator explicativo deste “dividendo”, uma vez que conduziu a um aumento da taxa efetiva aplicada às transmissões do imóvel de valor médio que, no caso das habitações próprias e permanentes, passou de 0,5% em 2009 para 2,4% em 2024, enquanto no outro tipo de habitação aumentou de 1,3% para 2,8%. Note-se que, se a atualização dos escalões tivesse acompanhado a evolução dos preços da habitação, o aumento adicional de receita não justificado pelo comportamento do número de transações no mercado teria sido praticamente neutralizado. A este respeito, observem-se em baixo os limites dos escalões que assegurariam a neutralidade do imposto no final de 2024. 

 

Quadros 4 e 5 – Escalões de IMT que assegurariam a neutralidade do imposto (HPP e não HPP)

 

Fonte: AT e cálculos do autor. Nota: No limite mínimo do último escalão, e uma vez que não existia em 2009, a sua atualização foi calculada tendo por base o pressuposto de que se manteria a mesma amplitude do penúltimo relativamente ao momento da sua criação (2020).

 

Conclui-se, assim, que uma parte significativa do crescimento da receita anual do IMT resulta não da dinâmica real do mercado (número de transações), mas sim da erosão gradual dos limites dos escalões face à inflação imobiliária, sugerindo a necessidade de ponderação de revisões mais regulares destes parâmetros, a fim de garantir uma maior neutralidade fiscal do imposto.

 

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Data da última atualização: 05/03/2026