Artigo de opinião de Nazaré da Costa Cabral no Jornal de Negócios

Visão estratégica e definição de políticas públicas:
O caso (pouco exemplar) da política de habitação

(A Presidente do Conselho das Finanças Públicas é alheia ao facto de ter sido inadvertidamente substituído “Tiebout, 1956” por “Tisnou, 1956” – tal como escrito originalmente pela autora – na edição em papel do Jornal de Negócios.)*

A existência de uma visão estratégica no momento da definição das políticas públicas é fundamental para garantir políticas consequentes e determinantes da transformação estrutural do país. Importa investigar e conhecer primeiro as interações que cada política setorial tem com as demais políticas, com a organização do território e das suas populações e com o funcionamento da economia no seu todo. É errado pensá-las como feudos isolados que se bastam com a distribuição avulsa de suseranias. O exemplo de política pública que, recentemente, entrou na agenda política e mediática é o da política da habitação. É de facto uma área crítica, não apenas no plano social, pela concretização do direito constitucional à habitação (artigo 65.º da Constituição da República Portuguesa), que é desde logo um direito humano, mas também pelas múltiplas interações que esta política tem com outras áreas condicionadoras do crescimento (real e potencial) da nossa economia. O acesso à habitação, designadamente por parte da população ativa, favorece a mobilidade do fator de trabalho e com isso a resposta às solicitações assimétricas de mão-de-obra no território e ao longo do tempo. Trata-se de um importante mecanismo de ajustamento macroeconómico em caso de choques regionais, positivos ou negativos, e que podem ter lugar mesmo num território pequeno como é o português. A mobilidade do trabalho, favorecida por um acesso mais fácil à habitação, pode garantir ainda a chamada ‘votação com os pés’ (Tiebout, 1956), isto é, a deslocação de trabalhadores e população para localidades ou regiões que ofereçam a composição de ‘tipos de impostos/tipos de bens públicos’ mais atrativa atentas as características e preferências dos grupos em causa. O acesso à habitação também reflete a (des)organização do espaço e a forma, mais ou menos equilibrada, de distribuição da população. Repare-se que a escassez de habitação é um problema sentido sobretudo nas grandes áreas metropolitanas do país e é expressão, antes de mais nada, do congestionamento populacional aí verificado, fruto do mau ordenamento do nosso território.

A natureza e funcionamento atípicos do mercado de arrendamento acabaram por prejudicar, mais do que favorecer, o acesso à habitação. Fatores vários a começar na escassez de oferta de casas para vender face à procura crescente, determinante de um ‘comportamento exuberante’ do mercado imobiliário em Portugal (Rodrigues (coord.), 2022), a acabar em certos desincentivos postos ao arrendamento (e.g. congelamento de rendas) limitaram a oferta privada, levando à sua reorientação para arrendamentos de curta duração e de fins turísticos. O custo de oportunidade de destinar um imóvel a arrendamento de longa duração é elevado, trazendo o respetivo preço para valores pesados que a maior parte das pessoas não consegue suportar. Paralelamente, e com outra gravidade, notou-se um desinvestimento no parque habitacional público que pudesse ampliar a oferta de casas com rendas mais acessíveis, desde logo por parte das famílias de menores rendimentos.^[1] Os jovens, estudantes ou em início de vida ativa, têm sofrido aqui dificuldades especiais. Por sua vez, esta dificuldade de acesso à habitação afeta sobremaneira certas categorias de trabalhadores onde essa mobilidade por vezes se impõe, o caso dos professores e profissionais de saúde. A falta de fogos habitacionais a rendas não exorbitantes prejudica a afetação eficiente destes e de outros trabalhadores aos destinos de procura onde sejam mais necessários. O Plano de Recuperação e Resiliência tem agora por objetivo a atribuição de habitações dignas a 26.000 famílias, o que constitui uma oportunidade para reforçar esse parque público. Contudo, a lentidão inicial no arranque do plano e o atual contexto inflacionário, afetando o lançamento de concursos e a execução das obras, podem frustrar a ambição.

A escalada no valor das rendas (combinada com o contexto de juros baixos até aqui verificado) ajuda a explicar a opção pela compra de casa. A aquisição de casa própria tem para as famílias a vantagem de significar a incorporação de um ativo no património respetivo, ainda que implicando, na generalidade dos casos, o recurso a financiamento bancário e que é ele próprio de longa duração. Por outro lado, essa opção significa mais um fator de rigidez no mercado de trabalho, ‘amarrando’ os adquirentes ao local onde se encontra a sua habitação. Ao longo da vida, a prestação paga ao banco tem em vista a constituição plena e desonerada de um ativo imobiliário e acaba por funcionar como um esforço mensal de ‘poupança’, fungível de certa forma, ainda que com menor grau de liquidez, com outras formas de poupança, por exemplo, poupanças para efeitos de reforma. De resto, essa permeabilidade é visível através, por exemplo, da possibilidade de resgate antecipado de produtos individuais de reforma com vista à amortização de créditos hipotecários. No desenho de uma política de habitação, seria pois interessante analisar esta relação entre os níveis de esforço financeiro na compra de casa própria e a taxa de poupança em Portugal (inferior à média europeia), e ainda a forma como isso pode ajudar a explicar entre nós (a par do baixo rendimento disponível), o caráter residual dos instrumentos complementares de pensões, a inexpressiva reorientação da poupança das famílias para ativos mobiliários (e.g. ações e obrigações corporativas) e, em última análise, o fraco desenvolvimento do nosso mercado de capitais (com tudo o que isso significa para as necessidades de capitalização das nossas empresas).  

Em suma, a política de habitação deve começar pela identificação precisa das necessidades de fogos e sua distribuição geográfica, rastreando desde logo o parque já existente (e.g. o inventário cabal do património público) e as suas possibilidades de uso em habitação. Na definição dessa política, devem ter-se presentes as interações que esta tem com outras políticas públicas, investigando o seu contributo para o crescimento da nossa economia, através de múltiplos canais como sejam a alocação do fator trabalho e sua produtividade, emprego, proteção social, formação da poupança e capitalização das empresas.

Data da última atualização: 09/03/2023